大和ハウス工業/浦川竜哉常務執行役員インタビュー

2016年09月07日 

<Dプロジェクト浦安>
Dプロジェクト浦安

61年間の全てを注ぎこんだ「Dプロジェクト」

―― 大和ハウス工業の物流施設開発を「Dプロジェクト」と呼んでいます。
浦川 「Dプロジェクト」とはお客様のあらゆるニーズに応えるトータル物流ソリューションの名称です。61年間培ってきた物流施設のノウハウを全て注ぎ込んだプロジェクトです。設計・施工から不動産の流動化、不動産の証券化に対応し、物流事業、不動産事業、金融事業の各分野のパートナーをコーディネートし、物流に関するコンサルティングを行い、顧客の事業をサポートするものです。竣工までは「Dプロジェクト」+地域名で、竣工後は例えばイオン坂出センターのように企業名+地域名+センターと呼んでいます。したがって、マルチテナント型での呼び方も必要になり、「DPL流山」のようにDPL+地域名を採用しています。

―― 今後の開発計画は。
浦川 大和ハウス工業の第5次中期経営計画では今後3年間で7000億円を不動産投資に投入し、そのうち3600億円を物流施設開発に充てる予定です。第4次中期経営計画では、当初の予定が不動産投資4000億円のうち、2000億円が物流施設開発でしたが、最終的には3200億円となりました。

―― 年間何棟くらいの開発になりますか。
浦川 独自開発では年間70~80棟、月間5~6棟が最低ラインです。いずれも大型物件となります。北海道から九州まで全国で開発を進めていきます。

―― タイプはBTS型が中心ですか。
浦川 やはりBTS型が中心で、マルチテナント型は増えても最大3割までとしています。よく、マルチテナント型は需要の増減によってすぐ出られる、すぐ入れる等の利便性を強調し、BTS型はつぶしが効かないという話をされる方もいます。しかし、マルチテナント型の場合、需要が減少していくと引き抜き合戦になる恐れがあります。BTS型は契約年数が長く、私どもでは平均15年から25年程度で、残契約期間も平均11年程度あり、安定した運営が可能です。さらに、大和ハウスリート投資法人は、上場して3年たちますが、物流施設は1m2も空きになったことがありません。契約満了しても、1件も解約されたことがありません。

―― それは何か要因があるのですか。
浦川 一番大きい要因は人の問題だと思います。一から作りこんできた倉庫ほど、従業員が熟練工化し、馴染んでいます。もし、移転するとなると、従業員がついてこないことが多いのです。これは、BTS型で満期を迎えてみないとわからないことでした。

―― 土地の確保は。
浦川 高騰を続ける入札などは体力が疲弊するので最低限の利用にとどめています。今後は過去の蓄積があるかないかの体力勝負になると思っています。当社は全国に200万~300万坪の土地を多数抱えていますので、上手に開発につなげれば、非常に有利な展開になると思います。土地の価格が100倍違っても家賃が100倍違うことはあり得ませんからね。

―― テナントの変化はありますか。
浦川 ユーザー様直接の場合と3PL業者様で半々です。このところ、ユーザー企業様が直接倉庫を借りて、運営を3PL事業者様にゆだねるパターンが多くなりました。職種では、メーカーや、リアル店舗、ECの小売り企業が多いですね。

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